他19歲休學,工作7年就退休!怎麼辦到的?

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他叫林禮祥,77年次宜蘭人。很特別的是他大學沒有畢業。19歲時休學工作,每月存下5萬元,20歲時存下第一桶金,21歲就投資人生第一間房地產!他是怎麼做到的?

他19歲休學,工作7年就退休!怎麼辦到的?

圖片來源: Pictures of Money樂威壯

「我覺得年輕的時候可以沒有錢,但是不能沒有財商!」

在板橋的咖啡廳,一位年輕人正在和市場先生分享他的故事。

他叫林禮祥,77年次宜蘭人。很特別的是他大學沒有畢業。

19歲時休學工作每月存下5萬元

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20歲時存下第一桶金

21歲就投資人生第一間房地產

26歲是許多男生念完研究所剛退伍的年紀,但當時禮祥已經是一間寵物美容店股東、有2間房子穩定收租。靠房租及創業的被動收入已經完全可以支付他所有日常生活開銷。在一定程度上可以說他已經「退休」了。

29歲的現在,他除了房地產以外,還擁有自己的定存股投資組合,以及價值投資部位。現在也已經是一個小孩的爸,和其他人不同在於,他全部的時間都能夠拿來照顧小孩陪伴孩子成長,用閒暇之餘也推廣一些理財觀念。

當然,這一路走來也不是一路順遂,過程也有許多的失敗和挫折。

市場先生覺得他的人生故事有非常多值得學習的地方,因此在詢問禮祥同意下,以下和大家分享他從零開始到財務自由的故事。

一次的社團活動,成為他改變的契機

「記得最主要想改變的原因,是大一時參加證券研究社的一場現金流桌遊活動。」

18那年禮祥高中畢業後,並沒有找到人生的方向。因為當時並沒有很會念書,單純根據指考成績分發上大學念物流管理系。

大一時禮祥是加入學校的證券研究社,想提早學習投資理財知識。證研社的活動會邀請校外人士來學校分享,可以學到股票、基金、保險、房地產概念。除此之外,社團也有舉辦一個「現金流」桌遊教學活動,透過遊戲模擬投資房地產,從中增加資產負債與被動收入的概念。

從這些投資理財課程和現金流活動中,禮祥到一件最重要的事:

一定要盡早增加被動收入,讓自己財務自由。

大學只念一年,就決定先暫時休學

「我那時念了一年就不想唸了。」

當時禮祥覺得自己不是讀書的料,在學校上課沒學到太多東西,而一回到宿舍一堆同學就是打電動,沒有任何成長。

他算了一下,如果把完整大學4年唸完,不但要背上40萬左右的學貸,還要多浪費四年時間,因此毅然決定先休學。

從做二房東開始,增加每月收入

一年後月入7~8萬,月存5萬元

在休學後,禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊,對房地產產生興趣,想踏入這個領域學習。

但因為手上沒有資金,因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。

「我們是先從當二房東、幫忙招租開始,這是沒有本金也可以做的事。」

有些房東名下房地產較多,會需要有人代為管理幫忙把物件出租。這類工作需要常常帶看房,處理水電網路問題的雜事,甚至為了更快讓房子租出去,還要自己去打掃房子,收入也不算高,所以雖然市場上有需求,但一般房仲並不碰這一塊市場,這他們有切入的契機。

當時只要成功代租一間房子,就可以收到1個月的房租當成中間人費用,平均大約成交一間可以收入1萬元。

「有些房東有授權代管房子,我們也會將裝潢改建增加賣相,增加租金收入。」

禮祥分享他的二房東心得,只要願意花一些小心思,就能加快房子的周轉。最初是從一些小單位的套房開始,做招租、管理、催收、房源開發工作,慢慢擴大規模發展。

從學校離開後,禮祥時間全力投入房地產工作,假日則撥一點時間回學校進修。

業務工作雖然雜,但時間也非常彈性,當時一天行程如下:

10:00-11:00 開會

11:00-16:00 若有預約就帶客戶看房

16:00-17:00 開發潛在合作的屋主

17:00-21:00 若有預約就帶客戶看房

休學後花了一年時間努力累積,已經和朋友一起成立租屋代管公司。一年後禮祥已經可以每月收入7~8萬元,其中他規定自己至少每月存下5萬元,做為未來買房子的本錢。

努力累積本金,買下第一間屬於自己的房地產

「我當時目標是2年後存下300萬頭期款,先買下第一間房子。」

算了一下,每月如果固定存5萬,2年只能存下120萬元,還差180萬元的缺口。

因此禮祥開始和其他合夥的同事合資,進入房地產市場的買賣。

靠著工作上接觸到的房仲人脈,一下子就找到5間房子的投資機會。經過仔細評估認為這些機會都非常的有利可圖,他決定鼓起勇氣,把自己過去一年存下的120萬和朋友合資全數投入。

由於那時候房地產景氣也非常不錯,5間房子一年後就全數出清,一共獲利100萬。

加上2年存下的120萬元,他總共累積了220萬。雖然離300萬仍有一些差距,但透過向銀行增加貸款補足了差額,終於在21歲這年擁有了自己第一間房子。

「當時有計算,扣掉每期貸款利息,這間房子每月出租能幫我帶來5000元的現金流。」

從開始學習到財商的概念,到真正擁有自己第一個被動收入,禮祥一共花了2年多的時間。

複製投資經驗,將資金投入創業以及更多房地產

擁有了本金以及第一次投資成功經驗以後,禮祥又陸續花了2年時間繼續努力工作,期間除了慢慢還清貸款,也累積更多本金,為接下來的投資做準備。

買下第一間房子2年後,禮祥也結束了進修課程,進行為期一年的兵役。

「就算當兵沒工作,你的房子還是有在幫你賺錢。」

當大多數人都在抱怨當兵薪水低時,禮祥在這時反而更深刻感受到擁有被動收入的好處。

退伍後,拿著退伍前存下的資金以及透過第一間房子做增貸,開始了新的投資。

「當時先投入100萬和女友一起創業開一間寵物美容店,以及300萬當作頭期款,投資3間桃園房地產。」

有了先前的操作經驗,這幾筆投資都非常順利,寵物店創業在2年後就完全回本,而桃園的3間房地產則是賣掉其中1間,拿回300萬的投資本金,其他的繼續收租。

當時奢侈稅議題開始陸續發酵,禮祥預期接下來房地產市場操作的機會會漸漸減少,因此也開始慢慢將資金移動往股市。

這年禮祥26歲,手上已經累積2間穩定收租的房地產以及一項創業,手上的閒餘資金投入股市後,全部賺取的現金流已經超過他生活開銷非常多,已經不需要再透過工作來賺取生活開支,成功達成財務自由。

投資穩定配息定存股+價值投資賺價差

經過一段時間研究書籍以及嘗試,禮祥分享他在股票市場的操作方式主要分成2種:

1. 高殖利率定存股:

禮祥認為投資的本質還是賺現金流,因此只找「現金殖利率8%以上」的定存股進場,標的大多是挑選安全的金融股為主,若漲到太高就暫時出場。

2. 價值投資:

價值投資的關鍵在於市場價值與實際價值有落差,關鍵在於如何辨識出價值。

禮祥主要是「專注在自己的能力圈」,投入他熟悉的營建產業,透過一般人對建商銷售認列到財報上的資訊落差,目前為止一直保持穩定獲利。

「從研究一間建商擁有的土地、目前的推案狀況、推估完工時間、能帶來多少EPS、現在的本益比等等,完整研究過後就能算出屆時合理的股價可能的範圍。」

禮祥認為每個人都有自己擅長的領域,從自己擅長的部份找到資訊落差,會比單純看市場股價或財報有更多領先優勢。

「投資最終仍是以累積現金流為主,而不是賺資本利得。」

禮祥建議年輕人可以從零股開始投資,關鍵不是要賺大錢,而是提早累積財商觀念以及學習存股的知識。

他19歲休學,工作7年就退休!怎麼辦到的?

26歲退休後,現金流依然持續成長

當然,許多人看到的是禮祥成功的一面,但其實他一路走來也並非一路順遂。

他曾經在帶整理房子時候被別人指指點點說:「你看,不認真唸書,以後就會和那些哥哥一樣,只能當搬家工人。」工作時被拒絕、被客戶放鳥也是家常便飯。也因為提早休學,親戚長輩都會指指點點說閒話,讓家人承受巨大的壓力。

面對這些挫折讓他從中學到,最重要的事情就是「堅持」,只有堅持才能收穫成果。

最近2年禮祥除了股票投資,各種增加現金流的方法也沒有中斷。

例如透過房地產格局的改裝「放大現金流」。

「舉個例子,我開始嘗試在裝潢與隔間投入比較多心思,來幫房地產增值。」

以操作桃園和台北的房地產為例,把一間三房兩廳改裝成2間一房一廳,扣除裝潢費用的銀行利息,每月租金卻能提高2萬到3萬元。

當然實際執行上有很多細節,也並非每個標的都能同樣操作,但擁有財商的觀念,讓他無時無刻都在思考增加被動收入的方法。

把自己的經驗設計成桌遊《財富自由》推廣財商教育過去學校和家庭教育只重視IQ(智商)和EQ(情商),但並不重視解決財務問題的能力,也就是「財商能力」。

當初禮祥在大學社團受到現金流桌遊的啟發,現金流是一款美國的財務教育桌遊,讓他開啟了後續追求財富自由的知識與動力。

2年前年他再次玩到桌遊時,因為有了近幾年的投資經驗,認為這款遊戲雖然教育意義很棒,但畢竟是20年前發明的遊戲,許多數字與概念都已經過時且不符合台灣現況。

因緣際會之下,剛好遇到有設計師、遊戲規畫師的朋友,因此就決定自己來重新把現金流桌遊調整,設計一套屬於台灣的財商教育遊戲。

經過一年時間,無數次的改版,桌遊也終於開發出來放上網銷售,希望能讓更多人從年輕的時候就認識到提高財商的重要性。

(可以看禮祥設計的桌遊《財富自由》開箱文)

「裡面每個房地產、創業、各種工作職業收支設計,都是以我對台灣目前現狀的認識去設定真實的數字。」在遊戲設計中,禮祥也將自己的經驗複製進去。

大多數台灣人除非家庭有背景,否則只能透過自身經歷去累積財務的經驗,因此常常需要經過很多虧損與挫折才能學到正確的概念,而遊戲的好處是它能快速模擬真實人生,進而摸索出正確的途徑。

退休並不是取決於年紀,而是取決於規劃

「年輕人可以沒有資金,但不能沒有財商。」

禮祥建議年輕人提高財商可以分成三階段:

第一階段:減少支出

養成不需要太多錢就能維持生活品質的習慣,除了能慢慢存下投資的資本以外,也能加速達成財務自由。

第二階段:累積資產增加被動收入、但不急著求成

很多人存下錢之後,都會想要快速的找到投資機會。但如果財商知識不足,很容易就會被很多高報酬的詐騙引誘而受傷。實際上好的機會很多,但要有足夠的知識才能去分辨。

第三階段:發揮天賦

許多人生活不開心,是因為時間大多被工作綁住,收入又無法提高的情況下陷入一個惡性循環的死胡同。擁有被動收入足以支付生活開銷,達成財務自由。

財務自由並非鼓勵不工作,而是可以讓自己的天賦能倍發揮,空出時間去做自己真正想做的事,讓自己的時間發揮更大的價值。

後記:市場先生心得

我印象很深刻的一件事,是禮祥提到他自己曾經被人質疑,憑什麼他創業會成功? 禮祥的答案是:

「你有沒有吃過難吃的滷肉飯?連賣滷肉飯這麼簡單都有人很混,他們都能活下去,我來創業做的一定比他們好。」

在過去傳統教育上,父母師長都會說:好好念書、上好學校、找好工作,就能順利買車買房結婚生子退休。

但說老實話,這不實際。

等到你畢業工作好幾年,身上可能早已經背著房貸、車貸、小孩的學費,發現真相的時候已經有些遲了

希望透過禮祥無私的經驗分享 (真心覺得他透露很多),讓每個看過這篇文章的人未來在財務上都能開始提早思考與做準備,早日達成財務自由!


他19歲休學,工作7年就退休!怎麼辦到的?


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