建商「會痛」 房價有望下修

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央行無預警祭出選擇性信用管制打炒房,大型銀行董座認為,央行出手的對象是選擇性的,影響最大的是土建融資貸款,對首購族沒影響,但建商"會痛",必須降低財務槓桿因應。房市是否因預期心理而扭轉將成觀察重點,購屋族可能從追價變成觀望,使市場買氣降低,而銀彈不足的建商也有可能降價促銷,預料房價有望下修。

央行暌違十年再度對房市祭出選擇性信用管制,對公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款進行貸款成數限制,昨天立即生效,許多銀行措手不及,已通過的案件趕忙加班趕在生效前完成相關程序,進行中的案件統統要重頭來過。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,高槓桿財務操作的預售屋投資客也將受重傷,近年投資客較多的台中、青埔、機捷A7、新竹等預售市場,近期價格可望讓步,但由於預售屋違約僅須賠百分之十五,預料降幅不會過低。

展望明年房市,公股銀行高層分析,央行對土地融資及餘額貸款設限,將衝擊建商,預期房市降溫,明年不動產業務持平。另一大型銀行高層則認為,整體不動產放款規模恐縮小,但各銀行無法再殺價惡性競爭,最後將比拚專業度,在資金寬鬆、低利率下,預期明年房市會溫和成長。

銀行高層分析,個人購買第三戶以上非自用住宅的情形少,且各銀行都已有管控措施;央行限制企業買住宅,主要是怕有人透過設立公司炒房逃漏稅,或包下整批房子囤房後慢慢賣,助長房價,相關案件數量不多。因餘屋貸款屬周轉金貸款,一般貸款成數與央行的五成限令差不多。此次央行信用管制中影響最大的是土建融資貸款。

銀行高層指出,目前土建融貸款成數平均約七成,民營銀行最高可能到八成,央行限令後要降到六成五,還要扣一成動工後才能撥用,但一般從購入到興建開工都要二、三年,等於初期至少有一、二年時間,建商貸款成數從最高八成陡降到五成五。對大型或滿手現金的建商來說影響不大,但中小型、現金不足或大量使用槓桿操作的建商,就會受到衝擊。

大型銀行董座認為,央行出手最重要的是會影響預期心理。購屋族買房會選擇時機,當政府打房時會想晚點再買,從追價變成觀望,若買氣減少,而口袋不夠深的建商可能會削價促銷,房價就有修正的機會。